Aperio

Online poradna pro rodiče, odpověď

Téma: Vypořádání SJM

31.10.2016

Dobrý den, chtěla bych Vás poprosit o radu pro mne v neřešitelné situaci…Pět let jsem rozvedená, soudem byla schválená naše dohoda o vypořádání majetkových vztahů a bydlení po rozvodu. Během manželství byl nabyt byt, který byl (stále je) v SJM (na katastru neví, že jsme rozvedeni). Na byt se brala 100% hypotéka, kterou po rozvodu platím zcela sama, v bytě bydlím sama s dětmi. V naší dohodě bylo uvedeno, že jakmile bude bývalý manžel vyvázán z hypotéky, bude na mě jeho podíl (polovina nemovitosti) převedena, budu výlučným vlastníkem a to bez jakéhokoli finančního vyrovnání. V dohodě je uvedeno, že finančně jsme vyrovnaní a nic si vzájemně nepožadujeme. Hypotéka je vyřízena a převedena na mě,jen se čeká na konec fixace u původní banky, refinancovala jsem do jiné, konec fixace je 4/2017. Tudíž jsem splnila podmínku z dohody (vyvázání z hypotéky) a býv. manžel by měl tedy přepsat byt na mě.
Bohužel jsem zjistila že naše dohoda schválená soudem je v tuto chvíli pravděpodobně neplatná a platí zákonná fikce, že byt vlastníme oba stejným podílem, tedy každý polovinu, ikdyž je nemovitost na katastru stále vedena jako SJM. Měli jsme prý do tří let po rozvodu podat návrh na katastru, aby naše dohoda byla zapsaná ve veřejném seznamu. Prý po třech letech nemá dohoda žádnou platnost.
Moje otázka zní, jakým způsobem na mě tedy má bývalý manžel převést jeho polovinu nemovitosti, protože na základě dohody katastr návrh na vklad zamítne (z důvodu uplynutí tří let po rozvodu). Jakou formu převodu bude katastr akceptovat, aby byl návrh na vklad přijat? Jakým způsobem bude řešena daň z nabytí nemovitosti, když na nás už nebude nahlíženo jako na osoby blízké, takže darovací smlouva nepřichází v úvahu. Pokud by na mě převedl jeho polovinu na základě kupní smlouvy, je možné uvést např. za symbolickou 1Kč, když fin. vyrovnaní jsme. A z čeho by se poté stanovila daň, měla by činit 4% z poloviny ceny nemovitosti? Pohlíží se nějak na to, když je celá nemovitost financována z hypotéky, snižuje to nějak tu cenu, ze které se následně vypočítává daň z nabytí nemovitosti? Nechávala jsem si dělat odhad kvůli refinancování, byt odhadl odhadce na 1850000Kč.
Je možné někde žádat o odstranění tvrdosti zákona? Buď na katastru nebo finančním úřadě? Je to asi jediná šance?
Ještě jedna možnost, převést polovinu býv. manžela na děti, ale ty jsou nezletilé a pokud je byt kvůli hypotéce v zástavě, tak to asi ani není možné, když na bytě vázne dluh?
Je to strašně moc složité, skoro rok se to snažím řešit….
Nemůžu si dovolit platit daň z nabytí nemovitosti, jsem samoživitelka s 2malými dětmi, hypotéku platím měsíčně 7500kč, prakticky je celá nemovitost zadlužená a ještě platit daň….Navíc býv. manžel má hodně dluhů, je v registru dlužníků, reálně hrozí exekuce, proto mám obávaný strach o byt, když je na katastru uveden jako spoluvlastník bytu v SJM. I když jsme již pět let rozvedeni, nevím, jestli bych se vůbec ubránila naší dohodou v případě jeho exekuce….
Nevěděla jsem, že je nutný zápis do tří let od rozvodu na katastru…Teď se opravdu bojím, že jestli platí zákonná fikce, tak po mě může požadovat vyplacení poloviny ceny nemovitosti, i když dohoda zněla úplně jinak, opravdu nevím, jestli má naše dohoda v tuto chvíli nějakou váhu, když byla součástí rozvodu a byla schválena soudem.
Moc děkuji za Váš čas a radu, opravdu si vůbec nevím rady a advokáta si bohužel nemohu dovolit….Už jsem opravdu z této situace zoufalá, ráda bych to měla už nějak vyřešené. Ještě jednou Vám předem moc děkuji za odpověď.

S pozdravem

Dobrý den,
zcela zásadním je v tomto případě ust. § 741 občanského zákoníku (OZ), které říká:
„Nedojde-li do tří let od zúžení, zrušení nebo zániku společného jmění k vypořádání toho, co bylo dříve součástí společného jmění, ani dohodou, ani nebyl podán návrh na vypořádání rozhodnutím soudu, platí, že se manželé nebo bývalí manželé vypořádali tak, že
a) hmotné věci movité jsou ve vlastnictví toho z nich, který je pro potřebu svou, své rodiny nebo rodinné domácnosti výlučně jako vlastník užívá,
b) ostatní hmotné věci movité a věci nemovité jsou v podílovém spoluvlastnictví obou; jejich podíly jsou stejné,
c) ostatní majetková práva, pohledávky a dluhy náleží společně oběma; jejich podíly jsou stejné.“

§ 738 odst. 1 OZ říká, že:
„Dohoda o vypořádání má vždy účinky ke dni, kdy společné jmění bylo zúženo, zrušeno nebo zaniklo, bez ohledu na to, zda dohoda byla uzavřena před anebo po zúžení, zrušení nebo zániku společného jmění. Je-li však předmětem vypořádání věc, která se zapisuje do veřejného seznamu, nabývá dohoda právních účinků v části týkající se této věci zápisem do veřejného seznamu.“
Pokud manželé tuto povinnost nesplní, uplatní se výše uvedená zákonná fikce. Protože se ze zákona rozsudek o rozvodu manželství na katastr nezasílá, ten se nemá možnost dozvědět, že manželství zaniklo. a v katastru nemovitostí budou tedy majetková práva manželů stále evidována jako společné jmění.
Nyní jste tedy podílovými spoluvlastníky nemovitosti se stejnými podíly. Tuto skutečnost je třeba nechat zapsat do katastru nemovitostí vkladovým řízením. Návrh na vklad spoluvlastnického práva lze učinit souhlasným prohlášením obou bývalých manželů podle § 66 odst. 1 písm. a)[3] s náležitostmi dle odst. 2 vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), případně jen jednoho z nich za podmínek stanovených v § 68 odst. 1 této vyhlášky. Druhý souhlas tak lze nechat nahradit soudním rozhodnutím.
Druhým krokem je pak převod podílu bývalého manžela na druhého manžela. Nezbytně však k tomuto musí dojít nějakou smlouvou, typicky v takovém případě smlouvou darovací. S ní je však spojeno daňové zatížení daní z příjmu ve výši 15 % z ceny darovaného podílu. K určení ceny je také bohužel třeba znaleckého posudku, což přináší další finanční zátěž. Darovací smlouvu je také třeba nechat zapsat do katastru nemovitostí vkladem. Dohoda mezi Vámi dvěma je stále závazná, i když pro katastrální úřad opravdu k ničemu, takže byste měli naložit s nemovitostí tak, aby bylo dodrženo, co je v dohodě uvedeno, tedy po splnění podmínky, převede manžel nemovitost na Vás. Takový krok je teoreticky i vymožitelný soudně, mohla byste žalovat splnění dohody dříve uzavřené. Ve Váš prospěch také hovoří fakt, že jste plnila sama dluh na nemovitosti, tedy i na části patřící manželovi, z jeho strany by to mohlo být posouzeno jako bezdůvodné obohacení (záleží ale na podmínkách úvěrové smlouvy).
Cestou, jak se vyhnout placení daní, je převedení spoluvlastnického podílu na rodinné příslušníky – děti. Pokud by tedy manželé své spoluvlastnické podíly darovali dětem (nebo pouze manžel daroval svůj podíl dětem), nebyli by k placení daně z příjmu děti povinny, od této daně jsou osvobozeny bezúplatné příjmy od příbuzného v linii přímé. Je ale nutno zvážit, zda chcete dosáhnout toho účinku, že spoluvlastníky bytu by byly i Vaše děti.
S pozdravem

Autor(ka) odpovědi: Kateřina Štěpánková
Kategorie dotazu: Rodinné právo
Ohodnoťte prosím spokojenost s odpovědí: dotazník zde

Objevte další články na téma:

Rychlé odkazy

Kategorie dotazů poradny

One-to-one Counselling and Help for Parents

Praktické

Kurz pro rodiče ve složité situaci
Práce, komunikace, výchova,
finanční poradenství, seberozvoj,
právní minimum

 Nebojujte se zákony. Příručka pro rodiče 2016 - ke stažení ve formátu PDF, velikost 1 MB

Otevřená registrace, počet míst omezen

Nebojujte se zákony - příručka pro rodiče 2016

legislativa, myšlenkové mapy, příklady z praxe

 Nebojujte se zákony. Příručka pro rodiče 2016 - ke stažení ve formátu PDF, velikost 1 MB

* Příručka je zdarma a můžete si ji po dohodě vyzvednout u nás.
* Ke stažení ZDE (formát PDF, velikost 1 MB).
* Rádi zašleme i poštou za cenu poštovného
* nebo jednotlivé články najdete v sekci Rady a informace.

Podpora pro sólo rodiče

Na stránkách
www.saminadeti.cz najdete užitečné tipy, odkazy, rady ad. saminadeti.cz

APERIO kurzy pro rodiče

VÍCE O KURZECH ZDE

Užitečné:

Nebojte se přihlásit o to, co patří vašim dětem

vasevyzivne.cz

Pomoc obětem domácího a sexuálního násilí

vasevyzivne.cz

Kalkulačky MPSV

Výpočet dávek v roce 2016
nemocenské, peněžitá pomoc v mateřství, ošetřovné
Výpočet výše náhrady mzdy v roce 2016
v prvních 14 dnech dočasné pracovní neschopnosti nebo karantény
Věková a důchodová kalkulačka

Pomohlo vám APERIO? - podpořte nás


Pokud ano, prosíme přispějte darem na číslo účtu
333 777 555 / 2010 variabilní symbol 333
Do zprávy pro příjemce označte platbu jako "dar."
Odkaz na platební bránu i další možnosti, jak nás podpořit, najdete
na donorské stránce.
Děkujeme!

Máte nás rádi?
Nakupujte ve svých oblíbených internetových obchodech přes web GIVT.cz. Část z vaší útraty půjde na naši podporu.
Nestojí Vás to nic navíc!

Podpořte nás snadno nákupem ve svém oblíbeném e-shopu přes givt.cz

Naši donoři

Poradna APERIO je podpořena z rozpočtu MPSV ČR a Magistrátem hlavního města Praha.

logo MPSV logo MHMP

Poradna byla v letech 2015-16 podpořena grantem z Islandu, Lichtenštejnska a Norska v rámci EHP fondů. Více informací k programům na www.fondnno.cz a www.eeagrants.cz.

logo MPSV

DámePráci.cz - link do aplikace

Líbí se vám nový web?

Naše webové stránky prošly rekonstrukcí. Vyplněním krátkého formuláře nám velmi pomůžete.
Budeme rádi za Vaše postřehy a připomínky.
APERIO